Hoekom die ruimte wat jy besig is, is nie alles waarvoor jy betaal nie
Die metings wat gebruik word om kommersiële huurgeld te bepaal, is gebaseer op riglyne wat deur die Bou-eienaar en bestuurdersvereniging (BOMA) International gestel word en word beskou as die industrie standaard in die Verenigde State.
Baie kommersiële bruikhuurkontrakte gebruik BOMA-standaarde en hef maandelikse huur op grond van " Huurbare vierkantevoete ", nie op bruikbare vierkantevoet nie . "Dit is belangrik om te verstaan, want as jy 'n prys van $ 1.25 per bruikbare vierkante voet aangehaal het, mag dit wees wat jy eindig up eintlik betaal vir elke maand.
Huurbare vierkantevoete
Gebruiklike vierkante voet is die aantal vierkante voet wat 'n huurder eintlik beset. Maar daar is ander dele van die gebou waaraan alle huurders gebruik of voordeel trek. Hierdie gedeeltes staan bekend as gemeenskaplike areas en sluit gange, trappe, hysbakke en lobbyies in.
Die hoeveelheid vierkantige voete vir gemeenskaplike ruimtes is op 'n gesproke basis onder alle huurders verdeel. Elke huurder betaal 'n gedeelte van die verhuurder se uitgawes vir hierdie gemeenskaplike areas.
Wanneer hierdie fooie by die bruikbare vierkante gevoeg word, word die eindresultaat "huurbare vierkante voet" genoem.
Om dinge nog meer verwarrend te maak, word hierdie praktyk van die toevoeging van algemene area uitgawes tot bruikbare vierkante voete die " Load Factor " genoem. Laasfaktor uitgawes verhoog gewoonlik elke jaar teen 'n koers wat afgeskei is van huurverhogings vir bruikbare vierkante voet.
Dit beteken dat u elke jaar twee huurverhogings moet onderneem: een vir laai faktor en een vir bruikbare vierkante voet huur.
'N Voorbeeld van die berekening van huurbare vierkantevoete
Kom ons sê die kantoorruimte wat u huur, is fisies 500 vierkante voet (die bruikbare vierkante voet) is teen $ 1,25 per vierkante voet. Jou bruikbare vierkante voet huur sal $ 625 per maand wees (500 SF x $ 1.25). Jou gedeelte van die gemeenskaplike gebied voeg egter nog 100 vierkante voet by. U huur sal eintlik bereken word op grond van 600 vierkante voet, nie die 500 wat u eintlik sal beset nie.
Sommige eienaars klop die tarief vir beide bruikbare vierkante en jou gedeelte van die gemeenskaplike area in een nommer (dit is gewoonlik onbillik teenoor die huurder), maar die meeste hef 'n ander koers per vierkante voet vir bruikbare vierkante voet en vir gemeenskaplike huurverblyf.
Vra vir 'n uiteensetting van bruikbare teen huurbare viervoete koste
Voordat jy selfs 'n spasie sien, moet jy oor die telefoon vra watter tarief gehef word vir bruikbare vierkante voet en vir huurbare vierkante voet omdat dit 'n groot verskil in jou totale maandelikse huurgeld maak. En onthou, as iemand jou 'n spasie vertel, is "1500 huurbare vierkante voet", sal die werklike (bruikbare) grootte van die spasie kleiner wees.
Om jou in te kry om 'n eiendom te sien, sal sommige eienaars jou net die bruikbare vierkantevoetprys vertel, maar haal die huurbare vierkante beeldmateriaal aan. Hierdie misleidende praktyk maak 'n spasie groter en goedkoper as wat dit is. Dan, wanneer jy opdaag, vind jy die spasie wat goed geklink het, eintlik buite jou prysklas en kleiner as wat jy gedink het.
Terwyl die meeste makelaars eerlik is om ware totale huurkoste oor die telefoon te openbaar, is hulle geneig om die grootte van die spasie as huurbare voete te noem - nie as bruikbare voete nie. Maar nou is jy slim genoeg om presies te weet wat die makelaar moet vra!
Die volgende tabel vergelyk die drie tipes vierkante voet berekenings wat in kommersiële bruikhuurkontrakte gebruik word. Sommige huurkontrakte word eenvoudig deur bruikbare vierkante voet gehef, terwyl ander 'n persentasie van die gemeenskaplike area by die bruikbare vierkante beeldmateriaal voeg om die kwotasie te noem wat genoem word.
Vierkante voetberekeninge
| Definisies van vierkantevoete (SF) | |
| termyn | definisie |
| Gebruikbare vierkantevoete | SF van die ruimte wat eintlik deur die huurder beset word. |
| Huurbare vierkantevoete | Gebruikbare SF + a% van SF van die gemeenskaplike gebiede. |
| Bruto Square Feet | Totale SF van die hele gebou. |
opsomming
Gebruikbare vierkante voet is die werklike grootte van die spasie wat jy sal beset. Huurbare vierkante voet is altyd groter omdat dit bruikbare vierkante voet bevat, plus 'n bykomende aantal vierkante voet van die gemeenskaplike area-aandele wat jy nie fisies sal beset nie.
Huurbare spasie met die lasfaktor is die prys wat jy wil weet, want dit is waarvoor jy betaal. Die "per vierkante voetprys" vir bruikbare vierkante voet is slegs 'n gedeelte van wat u elke maand sal betaal.